18.6.5 房屋轉貸 省下近萬的利息-01  

 

近年來銀行大降房貸利率,不少人趁此機會選擇購屋

或是將現有的房屋貸款轉到利率更優惠的別家銀行

然而對於想要申請轉貸的房貸戶而言,

除了前、後不同的房貸利率比較之外,

還有其他轉貸的限制條款、成本費用以及多段式不同利率的計算方式,

這些問題都必須在決定轉貸之前一併考量,

才不會花錢轉貸卻沒有省到該省下來的房貸利息支出。

 

什麼是「房屋轉貸」?

 

所謂「房屋轉貸」,就是讓房貸搬家從 A 銀行搬至 B 銀行

當房貸少1%,一千萬的房貸,一年就可以省下十萬元利息,

所以當新的銀行可以提供更優惠的利息、更高的貸款額度,

或是重新提供寬限期,就可以考慮「轉貸」

 

「房屋轉貸」流程?

 

1.向 A 銀行詢問截至轉貸當日未償還的本息,

由 B 銀行代為償還,並領取「清償證明」

2.至地政重新設定抵押(將抵押銀行由 A 改為 B)。

3.B 銀行會重新針對房子鑑價,如果房子有增值,

可提供增貸,增加資金彈性。

 

「房屋轉貸」有什麼好處?

 

1.輕鬆減少房貸利息:

很多人轉貸的最大原因就是新的銀行可提供更優惠的利率,

達到降低貸款利率,節省利息的目的。

 

2.降低每月還款金額:

透過轉貸,延長還款年限,減少每月還款金額,減輕貸款負擔。

更有些銀行將只還利息、不還本金的「房貸寬限期」,

拉長至兩、三年。

 

3.重新再貸更多資金:

由於轉貸時,新銀行會重新針對房子鑑價,如果房子有增值,

除了原來的房貸外,新的銀行還會將增貸的額度,撥款到貸款人的帳戶,

增加資金彈性,也就是房屋「轉增貸」。

 

利率相差達0.5%以上時,便有轉貸的空間

 

若要考慮轉貸,應該優先與原借款銀行談條件,

若無調降空間才再找其他銀行詢問,因為轉貸會有一定費用須繳納

而轉貸利率也會與借款金額及個人條件相關。

 

「房屋轉貸」要花多少錢?

 

地政規費:貸款金額的0.12%

代書費:抵押權塗銷登記1,500元,新設抵押權約4,000元

開辦費、代償費:共約3,000~5,000元

手續費:若在新貸款行無戶頭,每次扣款手續費約5到10元

鑑價費:約3,000~3,500元

違約金:貸款金額的1%至2%

 

因為轉貸而多出來的費用至少要花5~7年的時間來攤提

所以轉貸後的利率如果不夠低,還是不要輕易把房貸轉到別家銀行。

 

新、舊房貸轉不轉貸的考量因素:

 

比較項目 原有的房貸 新轉換的房貸
房貸利率 通常較高 低利率搶客
階段式利率 大多已進入固定階段 有一段式、兩段式的區別
轉貸費用 不動產設定費、代書費、銀                     行服務費等
綁約條款 已過綁約期 有,1~3年期限
省利息支出 可請銀行調降房貸利息 需精算省息金額並扣除以上成本費用

 

不少銀行在祭出低利率同時,也會在房屋貸款的條約裡加註一條「綁約條款」

內容是規範新簽約的房貸客戶不得在1~3年內,提前清償全部、或部分的房屋貸款,

否則申請人要支付房貸違約金給銀行。

其目的就是為了預防房貸客戶看到市面上有更優惠、更低利率的房屋貸款時,

又把房貸轉到別家銀行,徒增自家銀行作業上的困擾及營業損失。

別小看這個「綁約條款」的違約金,此金額大多是以「每100萬元房貸」就要賠一、

兩萬元來計算的,整個違約金加起來就相當嚇人。

所以要和銀行簽訂這一類的轉貸契約時,一定要多加考慮清楚

如果不清楚轉貸前、後是否會節省利息,可以諮詢專業的貸款顧問-薪貸

 

 


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